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계약 갱신 청구권은 임대차 계약이 만료되는 경우 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 임차인의 주거 안정을 위해 도입되었으며, 2020년 7월 30일 주택임대차보호법 개정으로 도입되었습니다.
1. 계약 갱신 청구권
기존에는 임대차 계약기간을 최소 2년까지 보장해 주고, 계약기간이 종료되기 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 갱신거절의 의사표시를 하지 않는다면 2년간 계약기간이 연장되는 것으로 보는 묵시적 갱신 규정이 있었을 뿐이었습니다.
그런데 새로 도입된 현행법에서는 임차인의 적극적인 갱신청구권을 새로 도입하여, 임대인에게 갱신거절을 하여 나가라고 하더라도, 임차인이 갱신청구권을 행사하여 주가로 2년간 더 임대차계약을 연장할 수 있게 되었습니다.
현재 전세로 거주하는 분들에게 계약 갱신 청구권은 유용하게 사용되고 있습니다. 전세계약 청구권에 내용이 궁금하신 분들은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
계약 갱신 청구권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
1) 임차인은 임대차 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구해야 합니다.
2) 임차인은 임대차 계약을 체결한 후 3년이 경과하지 않았어야 합니다.
3) 임차인은 임대차 계약 기간 동안 '묵시적 갱신'을 거부하지 않았어야 합니다.
계약 갱신 청구권을 행사하면, 임대차 계약은 종전의 조건으로 2년 더 갱신됩니다. 다만, 차임과 보증금은 5% 이내로 증감할 수 있습니다.
2. 계약갱신청구권 행사 방법
세입자는 계약기간 중 딱 한번(1회) 계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 행사할 수 있습니다.
전세계약갱신청구권 행사 방법은 세입자가 집주인에게 “임대차 계약의 갱신(계약기간 연장)을 요구한다”는 뜻을 전달하면 되는데, 증거를 남기기 위해 이러한 뜻을 내용증명이나 문자로 보내거나 전화로 말하면서 녹음해 두는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 방법이 있습니다.
1) 내용증명
내용증명은 법적 효력이 있는 서류로, 임대인에게 계약 갱신을 요구한다는 의사를 명확히 전달할 수 있습니다. 내용증명을 작성할 때는 임대차 계약서와 임대인의 주소를 기재하고, 계약 갱신을 요구한다는 내용을 기재하여 작성하면 됩니다.
2) 문자, 카카오톡, 녹취
문자, 카카오톡, 녹취 등도 계약 갱신을 요구한다는 의사를 전달하는 방법으로 사용할 수 있습니다. 다만, 내용증명과 같은 법적 효력이 없기 때문에, 분쟁이 발생할 경우 증거로 사용하기 어려울 수 있습니다.
3) 대면
임대인과 직접 만나 계약 갱신을 요구하는 것도 가능합니다. 다만, 대면 시에는 계약 갱신을 요구한다는 내용을 명확히 전달하고, 증인이나 녹취를 통해 증거를 남기는 것이 좋습니다.
3. 계약 갱신 청구권 중도해지
계약 갱신 청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우, 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
즉, 계약 갱신 청구권을 행사한 경우에도, 임차인은 2년이 지나지 않더라도 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 계약 해지 통지를 하고 3개월이 지나야 계약이 해지되므로, 임차인은 이 기간 동안 임대인에게 보증금을 반환해야 합니다.
계약 갱신 청구권 중도해지 시에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
1) 중도해지 통지
계약 갱신 청구권을 행사한 경우에도, 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통지해야 합니다. 계약 해지 통지는 서면으로 하는 것이 좋습니다.
2) 중도해지 통지 기간
계약 갱신 청구권을 행사한 경우에도, 계약 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다.
3) 보증금 반환
계약 갱신 청구권을 행사한 경우에도, 계약 해지 통지를 하고 3개월이 지나야 계약이 해지되므로, 임차인은 이 기간 동안 임대인에게 보증금을 반환해야 합니다.
계약 갱신 청구권 중도해지 시에는 임대인과 협의하여 계약 해지일을 조정하거나, 임대인에게 보증금을 분할하여 반환하는 등의 방법을 고려할 수 있습니다.
지금까지 계약 갱신 청구권에 대해서 알아보았습니다.