티스토리 뷰
국토교통부에서는 전세계약 시 유의사항으로
임대차계약을 체결할 때 활용할 수 있는
지역별 전세가율, 보증사고 및 현황 및
경매 낙찰 통계로 제공하고 있습니다.
스스로가 전세 계약 전에 전세 정보를 확인하고
보증금 피해를 예방해야 합니다.
그러면 국토부의 고시 내용 이외에
전세계약 시 유의사항을 알아보겠습니다.
I. 전세계약시 유의사항
1. 임대인 신분확인
첫 번째는 기본 중의 기본,
임대인 신분증을 꼭 확인하고
만약 대리인과 계약을 체결하는 경우라면
위임장 등을 꼭 확인해야 합니다.
임대인 신분증 확인은 전세사기 예방책으로
신분증/위임장 확인이 필수라고 할 수 있습니다.
2. 주택임대차표준 계약서 사용
계약을 체결할 때
주택임대차표준 계약서를 사용합니다.
이때 주택임대차표준 계약서의
대표적인 ‘보증금 보호’가 있습니다.
이는 ′대항력과 우선변제권 확보 방법′,
′보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법′ 등
주택임대차보호법상 임차인 보호 규정 등에
대한 정보를 제공하고 있습니다.
3. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
공인중개사의 정상 영업 여부를
확인하는 것도 잊으면 안 됩니다.
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서
계약을 체결하면 중개사고 발생 시
보상을 받을 수 없습니다.
4. 특약사항 명시
마지막으로, 계약 후 나의 보증금보다
선순위의 담보권 설정을 금지하는 내용이나
(근저당권 등 권리 설정 - 임차인이
주택을 인도받아 대항력을
갖추기 전까지 근저당권 등의
권리 설정을 하지 않겠다는 내용)
입주 전 하자 그리고
보증금 보호와 관련된
특약사항을 계약서에 명시해야 합니다.
(입주 전 하자 관련 - 임차인의 입주 전
발생한 하자는 임대인이 수리한다는 내용)
(보증금 보호 관련 - 전세권설정,
보증보험 가입 등 보증금 보호에 대해
임대인이 협조한다는 내용)
이와 같은 전세사기 예방책으로 특약사항은
필수로 작성하는 것이 좋습니다.
5. 등기부 등록 확인 필수
(1) 등기부등본 갑구에 압류 혹은
가압류를 진행한 내역이 있는지 확인.
(2)을구에근저당권(은행 대출금, 전세권) 등이
과도하게 설정되어 있는지 확인.
6. 건축물대장 확인
건축물대장상의 주용도가
'주택'이 아니라면 주거용 건축물 아닙니다.
주용도 란에 '근린생활시설' 되어있으면
주택이 아닙니다. 이는 불법 구조변경으로써,
먼저 건물을 지은 다음 근린생활시설로
준공 허가를 받은 다음에 건축물
구조를 변경하는 것입니다.
7. 필요서류 및 시세 확인
(1) 납세증명서
집주인인 세금을 잘 내고 있는지
납세증명서를 확인해야 합니다.
(2) 적정 시세 확인
담보대출금 총액
+ 전세보증금 > 집값의 70 ~ 80% 일 경우
매매가와 전세가 차이가 적거나 없다면,
깡통주택에 해당될 수 있습니다.
요약정리를 해보면
1. 신분확인
2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
3. 공인중개사 정상영업 여부 확인
4. 특약사항 명시
5. 등기부 등록 확인 필수
6. 건축물대장 확인
7. 필요서류 및 시세 확인
부동산 전세계약전 주의사항 7가지입니다.
꼭 챙기셔서 전세사기를 예방하시기 바랍니다.
여기서 끝이 아닙니다.
다음으로 중요한 사항이 남아있습니다.
바로 ‘ 계약 체결 후 유의사항’입니다
II. 계약 체결 후 확인사항
(1) 주택 임대차 신고
부동산 거래 신고법에 대한 의무사항으로
임대차계약 체결 후 30일 이내에
주택 소재지를 관할하는 동사무소에서
계약 내용을 신고해야 합니다.
온라인으로 경우 '부동산 거래관리 시스템
(rtms.molit.go.kr)'에서 임대차 신고를 하면 됩니다.
https://rtms.molit.go.kr/index.do
※다만, 임대차계약 당사자 중 일방이 국가 등인 경우에는
국가 등이 신고해야 합니다.
세입자의 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는
아래 3가지 요건이 필수적입니다.
1) 전입신고,
2) 실제 거주
3) 확정일자 --> 주택 임대차 신고 시
확정일자 자동으로 부여됩니다.
(2) HUG 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환보증이란?
전세 계약 종료 시 임대인이
임차인에게 반환해야 하는
전세보증금의전세보증금의 반환을
책임지는 보증상품입니다.
신규 전세 계약의 경우
전세 계약서 상
잔금지급일과 전입신고일 중
늦은 날로부터 전세 계약기간의
1/2 경과하기 전에 가입을 해야 합니다.
갱신 전세 계약의 경우에는
갱신 전서 계약서상 전세 계약기간의
1/2 경과하기 전에 가입을 해야 합니다
지금까지 전세계약 시
유의사항에 대해 알아보았습니다.
전세계약은 계약 체결 전도 중요하고,
그 이후 전세계약 체결 후에도
꼭 확인해야 되는 항목들이 있습니다.
꼼꼼하게 점검을 하여 전세사기를
당하지 않도록 주의하실 필요가 있습니다.