전세계약시 유의사항 알아보기

 

전세계약은 임차인이 임대인에게 임대료를 지급하고, 임대인은 임차인에게 주택을 사용ㆍ수익 할 수 있도록 용익을 제공하는 계약입니다.

 

전세 계약을 할 때에는 다음과 같은 유의사항을 숙지하여 피해를 예방하는 것이 중요합니다.

 

오늘은 전세계약시 유의사항에 대해서 알아보겠습니다. 전세계약 시 꼭 체크해야 되는 사항을 네 가지로 나누어서 알아보겠습니다.

 

- 목차 - 

 

1. 전세 계약 전

 

2. 전세 체결시(당일)

 

3. 전세 계약 후

 

4. 잔금 지급 및 이사 후

 

전세계약은 임차인의 재산권과 관련된 중요한 계약입니다. 따라서 계약 체결 전 충분한 검토와 확인을 통해 피해를 예방하는 것이 중요합니다.

 

전세계약 시 유이사항으로 전세 계약 전에 반드시 확인해야 되는 내용들에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 전세 계약 전

 

전세 계약 전에 체크해야 될 사항은 아래와 같습니다.

 

1) 주택상태 확인

 

① 불법·무허가 주택여부를 확인해야 합니다.

 

전입신고를 할 수 없는 무허가ㆍ불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하셔야 됩니다.

 

 

 

② 현장 방문 및 건축물대장 열람 '세움터'를 통해 무허가 불법ㆍ건축물 여부를 확인하세요.

 

 

③ 주택에 문제가 있으면 임대인에게 하자보수 요청

 

2) 적정 전세가율

 

적정 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 지표입니다. 전세가율이 높을수록 전세 보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다.

 

그래서 보증금을 돌려받지 못할 위험을 사전에 방지해야 합니다.

 

① 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 됩니다.

 

② 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 3) 선순위 권리관계

 

선순위 권리관계란, 임차인의 전세 보증금보다 먼저 변제받을 권리를 가진 권리관계를 말합니다. 선순위 권리관계에는 근저당권, 가압류, 가처분 등이 있습니다.

 

선순위 권리관계가 존재하는 경우, 임차인의 전세 보증금은 선순위 권리자에게 우선 변제되어야 하므로, 임차인의 보증금 안전이 위협받을 수 있습니다.

 

그래서 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 됩니다.

 

인터넷 등기소를 통해서 가등기 및 가압류 내역 여부를 확인할 수 있습니다.

 

 

 ① 등기부등본 확인 인터넷 등기소를 통해 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하시면 됩니다.

 

 

② 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하시기 바랍니다.

 

4) 임대인의 세금체납여부 확인

 

임대인의 세금체납여부는 전세계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 임대인의 세금체납 여부를 확인하여 보증금 돌려받지 못할 위험을 사전에 예방해야 됩니다.

 

① 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)

 

② 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납 국세 열람이 가능합니다. ('23.4월부터)

 

 

2. 전세체결 시(당일)

 

전세 계약을 체결하는 당일에 확인해야 되는 사항은 계약자가 본인이 맞는지 여부 확인해야 합니다. 임대인(대리인)이 계약자 본인이 아닌 경우, 전세보증금 반환을 청구할 수 없거나, 계약이 무효로 될 수 있기 때문입니다.

 

1) 임대인(대리인) 신분 : 계약자 본인여부 확인

 

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장ㆍ인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하시면 됩니다.

 

2) 공인중개사 정상영업 여부 확인

 

① 적법한 중개로 위험계약 체결 방지

 

② 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

 

 

③ 브이월드에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하시기 바랍니다.

 

 

④ 중개대상물 확인‧설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인이 필요합니다.

 

3) 주택임대차 표준계약서 활용 : 권리보장 특약 명시

 

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

 

① 국토교통부 부동산거래관리시스템(에서 다운로드하여 활용하는 방법이 있습니다.

 

 

② 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하시기 바랍니다.

 

 4) 권리관계 재확인 : 근저당 등 권리관계 확인

 

계약을 체결하기 전에 확인한 권리관계가 계약 당일까지 변동될 수 있습니다. 따라서 계약 당일에도 다시 한번 권리관계를 확인하여, 보증금 안전을 확보해야 합니다.

 

계약 당일에는 임대인과 임차인이 모두 참석하기 때문에, 권리관계에 대한 확인이 용이합니다. 임대인에게 직접 권리관계에 대한 확인을 요청하고, 해당 내용을 계약서에 명시하여, 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

3. 전세 계약 후

 

1) 주택임대차 신고

 

① 법적의무(부동산거래신고법 제6조의 2, 계약 후 30일 이내)

 

② 확정일자 자동부여

 

부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동 부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)

 

주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고를 하시면 됩니다.

 

 

4. 잔금 지급 및 이사 후

 

1) 잔금 지급 후 권리관계 변동 확인

 

① 계약체결 후 권리변동사항 확인

 

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다.  또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

 

② 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.

 

여기까지 마쳤으면 이제 정해진 날짜에 이사를 가면 됩니다. 이사를 간다고 해서 모두 끝난 것이 아닙니다. 마지막 이사를 하고 난 다음에 유의사항이 있습니다.

 

2) 이사 후 유의사항

 

① 전입신고

 

- 법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내)

 

- 대항력 확보

 

주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

 

주민센터 방문 신고 또는 정부 24(www.gov.kr)에서 온라인 신고도 가능합니다.

 

 

 

 

 

② 전세보증금 반환보증 가입

 

- 보증금 미반환 위험 해소

 

- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

 

보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하면 됩니다.

 

전세계약은 임차인의 재산권과 관련된 중요한 계약입니다. 따라서 계약 체결 전 충분한 검토와 확인을 통해 피해를 예방하는 것이 중요합니다.

 

지금까지 전세계약 시 유의사항에 대해서 알아보았습니다.

 

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