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전세권 설정 이란?
임대차 목적물에 대하여 내가 낸 전세금을 반환받을 권리가 있다고 등기사항에 올리는 것을 말합니다.
즉, 등기사항 전부증명서에 '내가 여기 전세 세입자입니다.'라고 기록하는 것입니다.
전세권은 임대차 목적물의 사용, 수익에 관한 권리로서, 전세권 설정 등기를 하면 등기부에 전세권설정자가 전세권을 가지고 있다는 사실이 기록됩니다.
중요한 건, 전세권 설정 등기는 집주인과 세입자의 공동신청이 있어야 하기에 집주인의 동의가 필요합니다. 그래서 조금이라도 불안하다 싶으면, 아예 집 구할 때부터 부동산에 '전세권 설정이 가능한 집을 알아봐 달라고 부탁을 하면 됩니다.
대법원 인터넷 등기소를 통해서 '등기부등본 열람'이 가능합니다. 아래 내용을 참조하시기 바랍니다.
1. 전세권 설정비용
전세권 설정을 하게 되면 경매가 이루어져도 내가 선순위채권자로 먼저 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
그러면 이렇게 전세권을 설정하려면 비용이 얼마나 들까요?
1) 전세권 설정 비용
전세권 설정 비용은 등록면허세, 지방교육세, 법무사 수임료 등으로 구성됩니다.
① 등록면허세는 전세보증금 0.002%
② 지방교육세는 등록면허세의 20%(=0.2%)
③ 등기수수료 15,000원(온라인 등록 시 13,000원)
④ 법무사 대행 수수료 (20 ~ 30만원)
예를 들어 전세보증금 3억이라면 전세권 설정비용은 아래와 같습니다.
- 등록면허세 : 3억 x 0.002% =600,000원
- 지방교육세 : 등록면허세(600,000만 원) x 20%(0.2%) = 120,000원
- 등기수수료 : 15,000
- 합계 : 735,000 + 법무사 비용(20 ~ 30만 원)
전세권 설정은 전세권자의 보증금을 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 전세권 설정비용이 부담된다면, 다음과 같은 방법을 고려하여 비용을 절약할 수 있습니다.
① 직접 등기 : 법무사를 통해 대행하지 않고 직접 등기하는 경우 법무사 수임료를 절약할 수 있습니다.
② 공증 : 전세권 설정 계약서를 공증받는 경우 공증 수수료가 발생하지만, 추후 분쟁 발생 시 증거자료로 활용할 수 있어 유리할 수 있습니다.
③ 저렴한 법무사 : 법무사마다 수임료가 다르므로, 여러 법무사를 비교하여 수임료를 절약할 수 있습니다.
2. 전세권 설정서류
전세권 설정서류는 아래와 같습니다.
① 임대인 : 신분증, 등기필증(권리증), 인감도장, 인감증명서, 주민등록 초본
② 임차인 : 신분증, 임대차계약서 원본, 주민등록 등본, 일반도장(인감도장), 전세권설정 계약서, 전세권설정 등기신청서
전세권 설정서류 준비 시 대법원 인터넷 등기소에서 ‘전세권 설정계약서’ 및 ‘전세권 설정등기 신청서’는 출력받으면 됩니다.
3. 전세권 설정방법
전세권설정등기를 하는 방법은 무엇일까요?
등기 신청서를 작성 후 관할 등기소에 방문하여 접수하면 되는데요. 신청서를 작성할 땐 부동산의 표시, 등기원인과 그 날짜, 목적, 전세금, 전세권 목적 범위, 존속기간, 등기의무자, 등기권리자 등을 작성해 주면 됩니다.
전세권 설정방법은 다음과 같습니다.
1) 임대인과 전세권 설정 계약을 체결합니다.
전세권 설정 계약은 임대인과 전세권자가 체결하는 계약으로, 전세권의 존속기간, 전세금, 전세권 목적 범위 등을 정합니다.
2) 전세권 설정 계약서를 작성합니다.
전세권 설정 계약서에는 다음과 같은 사항을 포함해야 합니다.
① 부동산의 표시
② 등기원인과 그 날짜
③ 목적
④ 전세금
⑤ 전세권 목적 범위
⑥ 존속기간
⑦ 등기의무자, 등기권리자
3) 등기소에 전세권 설정 등기 신청서를 제출합니다.
전세권 설정 등기 신청서에는 다음과 같은 서류를 첨부해야 합니다.
① 전세권 설정 계약서
② 등기수입증지
③ 임대인, 전세권자 신분증
④ 임대인, 전세권자 인감도장
4) 등기소에서 전세권 설정 등기를 합니다.
등기소에서 전세권 설정 등기를 하면, 전세권설정자가 등기부에 전세권자로 등재됩니다.
자신이 거주하는 지역에서 관할 등기소를 찾는 분들은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
전세권 설정 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
① 직접 등기
직접 등기란 법무사를 통하지 않고 본인이 직접 등기소에 방문하여 전세권 설정 등기를 하는 방법입니다.
직접 등기의 경우 법무사 수임료를 절약할 수 있다는 장점이 있지만, 등기 절차가 복잡하고, 등기 신청서 작성 및 등기비용 납부 등 여러 가지 절차를 직접 진행해야 한다는 단점이 있습니다.
② 법무사 대행
법무사 대행이란 법무사를 통해 전세권 설정 등기를 대행하는 방법입니다.
법무사 대행의 경우 등기 절차를 법무사가 대신 진행해 주므로 편리하다는 장점이 있지만, 법무사 수임료가 발생한다는 단점이 있습니다.
4. 전세권 설정해지
전세권설정 등기 후 계약이 만료돼서 전세금을 돌려받고, 이사를 예정 중이라면 전세권설정을 해지해야 됩니다.
이를 위해서 전세권설정 말소신청서와 전세권설정 해지증서를 작성해야 합니다.
전세권 설정해지 방법은 아래와 같습니다.
① 전세권설정말소 신청서와 전세권설정 해지증서를 작성합니다.
② 임대인에게 위임장을 받아야 합니다.
③ 등록면허세 납부하고 확인서를 받습니다.
④ 대법원인터넷 등기소 또는 등기소에서 등기신청 수수료를 납부하고, 영수필 확인서를 받습니다.
⑤ 전세권설정말소 신청서, 등록면허세 납부 후 영수필 확인서, 등기선청 수수료 영수필 확인서, 해지증서, 위임장, 등기필증, 신분증을 확인하고 제출합니다.
전세권 설정은 전세권자의 보증금을 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 전세권 설정을 통해 전세권자는 임대차 계약이 해지되더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
지금까지 전세권 설정하는 방법에 대해서 알아보았습니다.