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오늘은 주택임대차보호법과 관련하여
주택 소액보증금과 소액임차인의
최우선변제금액에 대해서 알아보려고 합니다.
다소 어려운 용어와 내용으로
이해가 잘 되지 않을 수 있으니 집중해서 정독해 주세요!
최우선변제권이란,
임차주택이 경매로 넘어갔을 때
임차인의 보증금을 최우선적으로
보호해 주는 권리입니다.
임차인은 자신의 보증금 중
일정액에 대해서 임차인이 경매나
공매 시 임차주택의 환가대금에서
다른 담보권자나 일반채권자보다
우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
이미 근저당이 설정된 집에
본인이 후순위로 임대차계약을 했더라도
법에서 정한 소액보증금 임차인에 해당되면
그 보증금의 일부분에 대해서는
우선해서 배당을 해주는 것입니다.
하지만 소액임차인이 최우선변제권을 얻으려면
일정한 조건을 갖추어야 하는데요.
임차인의 보증금이 주택임대차보호법에서 정한
일정범위 이내의 소액보증금에 해당되어야 합니다.
현재 소액보증금 범위는
서울의 경우 1.65억 원,
수도권 과밀억제권역(서울 제외),
세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 1.45억 원,
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시,
광주시, 파주시, 이천시 및 평택시는 8500만 원,
기타 지역은 7500만 원입니다.
이때 보증금액이 일정범위를 넘어가는 경우에는
최우선변제권을 인정하지 않습니다.
최우선변제권 조건에 해당한다면 금액 기준이
지역별로 각기 다르게 정해져 있으므로
본인이 계약하는 임차주택이 어느 지역에
해당하는지 알아야 합니다.
최우선변제금액의 경우
보증금 전액을 보장해주지는 못하지만,
서울은 5500만 원,
수도권 과밀억제권역(서울 제외),
세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 4800만 원,
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외),
안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시는 2800만 원,
기타 지역은 2500만 원 이하로 보호받습니다.
실제 예시를 통해 쉽게 이해해 볼까요?
예를 들어 서울에 살고 있는
임차인의 전세나 월세 임대보증금이 1.2억인 경우,
보증금액이 서울 기준 금액 1.5억 원 이하이므로
최우선변제권을 받을 수 있는 자격이 주어집니다.
하지만 그 보증금 중 최우선적으로
변제받을 수 있는 금액은 5000만 원에 불과한 것이죠.
보증금 전액을 변제받는 것이 아닌
일정 금액을 변제받는다는 것이 핵심입니다.
이때 한 가지 더 유의할 점은
소액임차인의 최우선변제권 행사를 위한
현행법 적용여부에 관한 판단시기 기준은
등기사항증명서 상에 최초의 담보물권이
설정된 시점이라는 것입니다.
즉, 우선적으로는 등기부등본상
가장 빠른 담보물권을 찾아내야 하고요.
그 담보물권 설정일 당시에 주택임대차보호법 시행령
기준을 확인하고 그 시행령 기준을 적용해야 합니다.
다소 어려운 내용이지만 이해가 되셨길 바라면서..
많이 아는 만큼 보이고, 아는 것이 힘인 만큼
혹시 모를 상황에 대비하여 주택임대차보호법
최우선변제금액에 대해서도 잘 숙지하시기 바랍니다.