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주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률입니다.
주택임대차보호법의 적용대상은 다음과 같습니다.
1) 주거용 건물 : 주택법 제2조 제1호에 따른 주거용 건물(단독주택, 공동주택, 기숙사, 그 밖의 간이주택)
2) 임대차 기간 : 2년 이상
3) 임차인의 요건 : 임차인이 주택을 주거용으로 사용하고 있을 것
1. 주택임대차보호법 개정안
주택임대차보호법은 2020년 7월 31일 개정되어 2021년 8월 1일부터 시행되었습니다. 개정된 주택임대차보호법의 주요 내용은 다음과 같습니다.
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못합니다. 다만, 예외 사항은 다음과 같습니다.
① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
④ 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑤ 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑥ 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
⑦ 임대인이 임차주택에 실거주 하여야 할 객관적 사유가 있는 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약 갱신이 거절된 후 그 사유가 허위로 드러난 경우 임차인은 계약 갱신을 거절한 임대인에게 지출한 이주 비용 및 임차인이 2년간 추가로 지출할 임대료 차액의 합계액의 3배를 집주인이 배상해야 합니다.
또한 가격 인상을 위한 증액 청구는 계약기간 동안 보증금의 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못합니다.
그리고 임대차 계약에 있어 증액이 발생할 경우 1년 동안 올리지 못하게 되어 있습니다.
2. 주택임대차보호법 최우선변제금액
주택임대차보호법상 최우선변제권이란, 임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤을 경우, 주택 가액의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 선후순위 불문하고 다른 권리자들보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
주택임대차보호법 최우선변제금액은 다음과 같습니다.
최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.
① 임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤을 것
② 임차인의 임차보증금이 지역별 최우선변제금액 이하일 것
③ 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임대인과 임차인이 각각 서명 또는 기명 날인한 것
④ 임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는, 임대차 종료 시 임대인에게 최우선변제금액을 청구하여야 합니다. 임대인이 최우선변제금액을 지급하지 않을 경우, 임차인은 법원에 소송을 제기하여 우선변제금액을 청구할 수 있습니다.
앞으로 임차인이 전세계약을 하기 전에 집주인에게 선 순위보증금 정보와 납세 증명서를 요구하면, 집주인은 이를 의무적으로 제공해야 합니다. 또 임대인이 납세 증명서를 제시할 수 없는 경우 등에는 임차인이 직접 과세관청에 체납 사실을 확인할 수 있도록 동의해야 합니다.
3. 주택 임대차보호법 계약 갱신 요구권
주택임대차보호법상 계약갱신 요구권이란, 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020. 12. 10. 이후 체결, 갱신된 임대차는 2개월 전) 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
계약갱신요구권을 행사할 수 있는 요건은 다음과 같습니다.
① 임대차기간이 2년 이상인 경우
② 임차인이 주택을 계속 거주하고 있는 경우
③ 임차인이 임대차 계약을 위반하지 않은 경우
임대인은 계약갱신요구권을 행사한 임차인의 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 다음의 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
① 임대인이 주택의 전부 또는 일부를 철거 또는 재건축하기 위해 필요할 경우
② 임대인이 주택을 직접 사용하기 위해 필요할 경우
③ 임차인이 임대차 계약을 위반하여 6개월 이내에 2회 이상 경고를 받은 경우
④ 임차인이 임대차 계약을 위반하여 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 금액을 연체한 경우
계약갱신요구권을 행사하는 방법은 다음과 같습니다.
① 임대차 계약서에 계약갱신 요구 의사를 표시하고 임대인에게 서명 또는 기명날인
② 임대인에게 별도의 계약갱신 요구서를 작성하여 제출
임대인이 계약갱신요구권을 행사한 임차인의 요구를 거절한 경우, 임차인은 법원에 계약갱신청구소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 임대인의 요구 거절이 정당한 사유가 있는지 여부를 심리하여 계약갱신 여부를 결정합니다.
계약갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 중요한 권리입니다. 임차인은 계약갱신요구권의 요건과 행사 방법을 숙지하여 자신의 권리를 행사할 수 있도록 해야 합니다.
지금까지 주택임대차 보호법에 대해서 알아보았습니다.