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확정일자란 어떠한 증서에 대하여 그것이 작성된 일자에 관한 완전한 증거력을 가지고 있다고 법률이 인정하는 일자를 말합니다. 확정일자란 주택 임대차 계약서에 공증인이 날짜와 도장을 찍어주는 것을 말합니다.
확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 받아야 하는 것입니다.
1. 확정일자 받는 법
확정일자는 임대 건물 소재지 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다. 온라인 확정일자 신청을 하면 방문 없이 손쉽고 빠르게 받을 수 있습니다. 방문이 어려운 분들이 이용하면 좋습니다. 온라인으로 확정일자를 받을 수 있는 방법은 크게 2가지가 있습니다.
1) 확정일자 받는 법 - 전월세 신고로 확정일자 받기
2023년 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행되면서 확정일자 부여 방식이 변경되었습니다.
기존에는 전월세 계약서를 관할 주민센터, 읍면동사무소, 시군구청 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인 사무소에 방문하여 확정일자를 신청해야 했지만, 이제는 전월세 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
전월세 신고를 통해 확정일자를 받으려면 다음과 같은 준비물이 필요합니다.
① 임대차계약서 사본
② 신분증
③ 공동인증서
전월세 신고는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있습니다.
부동산거래관리시스템에 접속하여 로그인한 후, [신고하기] 메뉴에서 [임대차신고]를 클릭합니다.
2) 확정일자 받는법 - 인터넷 등기소에서 온라인 확정일자 신청하기
인터넷 등기소에 접속하여 로그인한 후, [확정일자] 메뉴에서 [신청서 작성 및 제출]을 클릭합니다.
인터넷 등기소에서 온라인 확정일자 신청을 하려면 다음과 같은 준비물이 필요합니다.
(1) 임대차 계약서
(2) 공인인증서
① 대한민국 법원 인터넷등기소에 접속을 합니다. 상단메뉴에서 "확정일자"를 선택합니다.
② 확정일자 > 신청하기 > 신청서 작성 및 제출을 클릭합니다. 이때 공인증서를 준비되어 있어야 합니다.
③ 확정일자 신청서를 작성하고. 하단의 '신규' 버튼을 누르시면 됩니다.
④ 신청서를 작성합니다. 수수료는 500원입니다. 주택임대차 계약서상의 주택 소재지와 동일하게 입력하여야 합니다.
부동산 구분이 "집합건물"인 경우 건물명칭, 건물번호, 내재지번을 입력합니다. 법정동, 도로명은 현행 행정구역 정보를 입력합니다.
⑤ 계약정보를 입력합니다. 계약증서 파일은 PDF, TIF, TIFF, JPG 파일만 등록이 가능합니다.
계약서는 반드시 원본문서를 칼라로 스캔하여 첨부를 합니다. 확정일자를 받고자 하는 계약증서를 파일로 첨부하거나 스캔한 후 등록하시면 됩니다.
⑥ 신청 수수료를 결제합니다. 수수료는 500원입니다.
⑦ 온라인 확정일자 이용 시 유의사항입니다. 임대인, 임차인 정보, 주택 소재지, 임대차목적물, 임대차기간, 차임/보증금을 확인할 수 없는 경우 반려될 수 있습니다.
⑧ 신청서를 접수합니다. 신청 처리내역을 조회할 수 있습니다.
위의 내용을 참고해서 인터넷 등기소에 확정일자를 받을 수 있습니다. 이때 공인인증서를 준비하셔야 됩니다.
2. 동사무소 확정일자 받는법
전세 확정일자를 받는 가장 간단한 방법은 관할 행정복지센터(주민센터, 동사무소)를 방문하는 것입니다. 중요한 것은 전세 계약을 맺은 주택을 담당하는 관할 행정복지센터에 방문해야 한다는 점입니다.
A 지역에 거주하다가 B 지역으로 전세계약을 해서 이사를 할 예정이라면 확정일자는 B 지역 담당하는 행정복지센터로 가야 합니다.
동사무소 확정일자 받기 위해서는 다음과 같은 준비물이 필요합니다.
① 임대차계약서 원본>
② 신분증
동사무소 확정일자 받는 신청절차는 다음과 같습니다.
① 관할 동사무소를 방문합니다.
② 민원실에 방문하여 확정일자 신청을 합니다.
③ 임대차계약서 원본과 신분증을 제출합니다.
④ 확정일자를 부여받은 임대차계약서를 수령합니다.
3. 확정일자 효력
확정일자를 받으면 다음과 같은 권리를 갖게 됩니다.
① 대항력 : 확정일자를 받은 임대차 계약은 그 확정일자 이후에 이루어진 양도, 가압류, 경매 등의 처분에 대항할 수 있습니다.
확정일자는 대항력의 요건은 아니지만, 확정일자를 받지 않은 경우 대항력의 효력이 소멸될 수 있으므로 반드시 받아야 합니다. 확정일자 대항력의 효력은 확정일자 받은 날의 다음날부터 발생합니다.
따라서, 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받은 경우에는 다음날부터 대항력의 효력이 발생합니다.
예를 들어, 임차인이 2023년 8월 1일에 주택의 인도를 받고, 8월 2일에 전입신고를 하였으며, 8월 1일에 확정일자를 받았다면, 8월 2일부터 확정일자 대항력이 발생합니다.
② 우선변제권 : 확정일자를 받은 임차인은 임대인의 재산에 대한 강제집행이나 경매에서 다른 채권자들에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 우선변제권의 효력 발생시기는 전입신고를 마친 다음날부터 발생합니다.
따라서, 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받은 경우에는 다음날부터 우선변제권이 발생합니다.
예를 들어, 임차인이 2023년 8월 1일에 주택의 인도를 받고, 8월 2일에 전입신고를 하였으며, 8월 1일에 확정일자를 받았다면, 8월 3일부터 우선변제권이 발생합니다.
우선변제권을 확보하기 위해서는 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 가장 효과적입니다.
지금까지 확정일자 받는 법에 대해서 알아보았습니다.